Póliza de locação, estudo e comissão: quanto é pago antes das chaves

Versão em português, com tradução automática assistida, do original em espanhol da Aptología. Todos os números são copiados do original (não retraduzidos); em caso de dúvida, prevalece o original em espanhol.

Arrendar um apartamento com imóveis exige pagar cerca de 1,3 rendas antes de receber as chaves. Com as tarifas que publica uma imobiliária em Bogotá (Grupo Master, 2026), um 2 alcobas de $2.500.000 (a mediana pedida em Bogotá segundo a Aptologia) custa $3.243.750 de entrada: $743.750 mais do que o primeiro mês.

Resumo: comparamos duas tarifas públicas de 2026, um de Bogotá e outro de Medellín. Embora cobram áreas distintas, os dois levam o custo de entrada entre 1,28 e 1,38 rendas nas 12 cidades medidas, sem contar trasteu nem taxa de condomínio. Os depósitos em dinheiro como garantia do aluguel são proibidos em habitação urbana (Lei 820 de 2003, art. 16).

Actualizado: 9 de Outubro de 2026.

Preços pedidos, não de encerramento. Os valores da Aptologia são médios do preço solicitado nos anúncios publicados em 5 de outubro de 2026, não o que finalmente é pago nem assinado.

O "ticket" de entrada (2 alcobas de $2.500.000)

Os $2.500.000 são a mediana do aluguel pedido para um 2 alcobas em Bogotá (Aptología, 5 de outubro de 2026). As tarifas saem dos documentos públicos de cada imobiliária.

Por cidade

Aplicando os dois tarifários à mediana pedida de um 2 alcobas em cada cidade (Aptología):

Nos aluguéis de temporada baratos, o tarifaário de Medellín pesa um pouco mais (até 1,38 aluguéis em Soacha) porque tem custos fixos (certificado e papelaria) e um estudo de 7% para aluguéis até $1.000.000.

O que diz a lei

• Depósitos: proibidos. "Nos contratos de locação para habitação urbana não podem ser exigidos depósitos em dinheiro ou outra classe de cauções reais" (Lei 820, art. 16). Também não se podem disfarçar com outro nome ou pactar em outro documento.
• Excepção, serviços públicos. O locador pode pedir uma garantia para o pagamento dos serviços públicos, com um limite: o valor de dois períodos consecutivos de facturação (art. 15).
• Quem vigia. As alcaldias conhecem os casos de depósitos e das controvérsias pela sua cobrança (Lei 820, art. 33, literal a, numeral 3).
• O que a lei não regula: o estudo, os "Direitos de contrato" e a comissão não são regulamentados na Lei 820. São tarifas de cada imobiliária. Peça a repartição por escrito e compare.

O que não incluímos (e por quê)

• Transteu: Não encontramos uma tarifa pública verificável que sirva de referência. Você pode somar isso na calculadora.
• taxa de condomínio: O dataset da Aptologia não a traz; a calculadora a soma se você a conhece.
• Póliza de serviços públicos, danos e faltantes: Grupo Master publica $123.400, que se pagam uma única vez (fonte), mas não fica claro se a paga o inquilino. Deixamos-a fora do total.
• Codeudores: Não têm custo directo, mas na folha de TOTAL BIENES, desde $1.500.000 de aluguel são solicitados dois e um certificado de tradição de um imóvel livre de limitações.

Metodologia

• Dados públicos: tarifários 2026 publicados por dois imóveis, escolhidos porque detalham as cobranças ao arrendatário. Não são uma amostra representativa do mercado. Também o texto da Lei 820 de 2003 (Secretaria do Senado).
• Dados da Aptologia: mediana do aluguel pedido para 2 alcobas por cidade (API/hoje 5 de outubro de 2026). Apenas cidades com pelo menos 300 anúncios de 2 alcobas.
• Cálculo: a cada mediana aplicamos-lhe as fórmulas de cada tarifação, com taxa de condomínio = 0. Detalle em datos.csv.
• Actualização: Actualizar.py relee o dataset de Aptologia e recalcula tudo. As tarifas são revistas à mão a cada janeiro; os URLs estão no programa.

Limitações

• Duas tarifas não representam todas as imobiliárias, e alugar direto com o dono pode não ter essas cobranças. Isto é um exemplo verificável, não uma média do mercado.
• Os aluguéis de temporada são médios pedidas, não preços fechados.
• Não é assessoria jurídica. Fora da proibição de depósitos do art. 16, este estudo não qualifica a legalidade de nenhuma cobrança; perante uma dúvida concreta, convém uma revisão legal.

Perguntas frequentes

Quanto custa a apólice de locação? O inquilino normalmente chega a ele como o pagamento do estudo: nos preços revistos, 5% + IVA (estudo com Seguros O Libertador, Grupo Master) a 7% do aluguel. O prémio mensal do seguro é apresentado no preço do grupo Master como 2,57% (O Libertador), 2,97% (Zurich) e 2,85% (Unifiança), calculado sobre o aluguer, a taxa de condomínio e o IVA. Esse tarifário não diz explicitamente quem paga a prima, então não a somamos ao total do inquilino.

Quanto cobra uma imobiliária por alugar um apartamento? Nos dois preços públicos revistos, o inquilino paga um estudo de 5% a 7% do aluguel e um "direitos de contrato" ou comissão 20% do aluguel (mais IVA num deles). No total, perto de 0,3 rendas além do primeiro mês.

É legal que me peçam um depósito para alugar? A Lei 820 de 2003 (art. 16) estabelece que não podem ser exigidos depósitos em dinheiro ou outras cauções reais para garantir as obrigações do arrendatário. A garantia prevista é a dos serviços públicos, com um limite de dois períodos de facturação (art. 15).

Quanto custa o estudo de locação? Nos preços revistos, entre 5% + IVA e 7% do aluguel. Em um aluguel de $2.500.000, cerca de $150.000. Se o estudo for negativo, TOTAL BIENES adverte que o dinheiro não é devolvido.

Você pode alugar sem fiador? Depende da imobiliária e da seguradora. Na tarifação de TOTAL BENS, desde $1.500.000 de aluguel se pedem dois devedores solidários.

Quanta prata preciso para me mudar para um apartamento em aluguel? Com imóveis, cerca de 1,3 rendas antes das chaves, mais trasteo e taxa de condomínio. Para um 2 alcobas mediano em Bogotá são $3.243.750.

Demanda de Procura

Trends (2026-10-09): 'poliza de locação' domina (30, em média, 5 anos, 43, em 12 meses) contra o 'fiador de aluguer' (5), 'requisitos para alugar' (3) e 'posito aluguel' (1). Por isso, passa a ser a query principal. 'requisitos para alugar um apartamento' sobe 40%. Pico em janeiro, com subidas em abril-Maio e julho. Comparação: Google Trends. São valores relativos, sem volumes absolutos. A completação automática do Google, consultada no mesmo dia, está em meta.json.

Como citar

Pinzón Pineda, D. M. (2026). Pólisa de locação, estudo e comissão: quanto é pago antes das chaves. Aptologia. Com tarifas publicadas pelo Grupo Master e TOTAL BIENES (2026), a Lei 820 de 2003 e anúncios de aluguer de Aptologia. https://www.aptologia.com/estudios/costo-de-alquilar-antes-de-las-llaves. Dados: datos.csv, licença CC BY 4.0.

Fontes e dados

• Estudo original (em espanhol): Póliza de arrendamiento, estudio y comisión: cuánto se paga antes de las llaves
• GitHub (CSV, PDF): https://github.com/elbroker/aptologia-datos/tree/main/estudios/costo-de-arrendar-antes-de-las-llaves
• Hugging Face: https://huggingface.co/datasets/aptologia/costo-de-arrendar-antes-de-las-llaves-colombia-2026

Mais perguntas

• Quanto custa a apólice de locação?
• Quanto cobra uma imobiliária por alugar um apartamento?
• É legal que me peçam um depósito para alugar?
• Quanto custa o estudo de locação?
• Você pode alugar sem fiador?
• Quanta prata preciso para me mudar para um apartamento em aluguel?
• O que mostra o estudo “Póliza de locação, estudo e comissão: quanto é pago antes das chaves”?

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